Allgemeines
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 EStG definiert. § 21 Abs. 1 Einkommensteuergesetz unterscheidet 4 Gruppen von Gegenständen:
- unbewegliches Vermögen (Grundstücke, bebaut oder unbebaut, Grundstücksteile, insbesondere Wohnungen, Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen),
- ins Schiffsregister eingetragene Schiffe,
- Sachinbegriffe,
- zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten und die
- Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sind. Das ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Fall, wenn die Aufwendungen objektiv im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dieser Einkunftsart stehen und sie subjektiv zur Förderung der Einkunftserzielung gemacht werden.
Im Vordergrund stehen bei dieser Einkünftsart natürlich die Vermietung von Immobilien. Im folgenden möchten wir uns hier auch nur auf diesen Bereich beschränken.
Welche steuerlichen Grundsätze muss ein Immobilieninvestor zwingend kennen?
- Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist)
- anschaffungsnahe Herstellungskosten
- 3-Objekt-Grenze.
Sollten Sie Vermieter oder Immobilieninvestor sein, so sollten Sie die vorgenannten steuerlichen Grundsätze mindestens kennen und natürlich auch beachten.
Zehnjahresfrist bei Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken
Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken oder Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren sind steuerpflichtig (Sonstige Einkünfte nach § 22 Abs. 1 Nr. 2 EStG). In § 23 Abs. 1 Nummer 1 EStG ist definiert, dass Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (zum Beispiel, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt private Veräußerungsgeschäfte sind. Ausgenommen davon sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Sollten Sie ein Objekt veräußern wollen, bei welchem möglicherweise die genannten Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts vorliegen, so empfehle ich dringend, den Vorgang durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 6 Abs. 1a Einkommensteuergesetz). Dies bedeutet, dass bei Vorliegen von Anschaffung Herstellungskosten kein sofortiger Abzug der Modernisierungsmaßnahmen möglich ist, sondern Aufwendungen als Anschaffungskosten des Gebäudes zählen und daher abgeschrieben werden müssen.
Danach muss man entweder die bestehende 15 %-Grenze (bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Umsatzsteuer) unterschreiten oder man hat die 3-Jahresfrist abzuwarten.
Der Bundesfinanzhof hat nunmehr weiter präzisiert, dass diese Regelung auch für reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierungen) gelten soll. Er hat dies damit begründet, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung Zwecke der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit schaffen wollte (vergleiche Urteil vom 14. Juli 2016, IX R 25/14, wurde am 28. September 2016 veröffentlicht).
3-Objekt-Grenze
Die sogenannte 3-Objekt-Grenze wurde vom Bundesfinanzhof zur Abgrenzung privater Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel entwickelt. Danach liegt gewerblicher Grundstückshandel dann vor, wenn jemand mehr als 3 Objekte zeitnah zur Anschaffung oder Herstellung innerhalb von 5 Jahren veräußert. Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften und zur Belastung mit Gewerbesteuer. Besonderheiten ergeben sich bei geerbten Grundstücken und bei Grundstücken, die zuvor vom Veräußerer selbst bewohnt waren oder länger als 10 Jahre vermietet wurden.
Auch hier wird empfohlen, bei einem Verkauf von mehreren Grundstücken die Anwendung der 3-Objekt-Grenze von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt prüfen zu lassen.